不动产证得而复失 荆州楚韵文化饰品商城深陷“产权争夺战”

2020-11-24 15:08 来源:中国经营网
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  本报记者 张家振 荆州报道

  最近一周,在湖北省荆州市楚韵文化饰品商城4楼办公的陈晓燕心中充满惶恐。为应对荆州市供销合作社联合社下属企业——荆州市长丰棉业有限公司(以下简称“长丰棉业公司”)管理人和离退休人员前来“清场”,她在一楼电梯入口处增设了安保人员,在4楼楼梯口的门上加挂了3把锁。

  陈晓燕是荆州市嘉丰旅游文化发展有限公司(以下简称“嘉丰旅游公司”)法定代表人。2018年9月21日,嘉丰旅游公司在经历漫长的诉讼,依靠荆州中院下发的执行裁定书及协助执行通知书取得了楚韵文化饰品商城的不动产产权证书(鄂[2018]荆州市不动产权第0040741号)。此后,嘉丰旅游公司不断追加投资将楚韵文化饰品商城打造成了嘉丰青少年培训基地,现入驻有超过10家教育培训机构,拥有各类学生近2000人。

  剧变发生在今年11月2日。这天一大早,陈晓燕接到荆州农商行城中支行工作人员打来的电话,被告知其在该行用以贷款500万元的抵押物——楚韵文化饰品商城已被转移登记至长丰棉业公司名下。

  随即,长丰棉业公司破产管理人分别于11月3日和5日向楚韵文化饰品商城租户和嘉丰旅游公司下发通知,要求在11月9日前将除已出租的房屋外全部清空,否则将强行清场。

  长丰棉业公司和嘉丰旅游公司围绕楚韵文化饰品商城展开的产权争夺大战一触即发。对于相关问题,荆州市供销合作社联合社“负责长丰棉业公司破产清算人工作”的副主任许贤忠在接受《中国经营报》记者采访时表示,荆州中院已经下发了执行回转的裁定,产权证也恢复登记到了长丰棉业公司名下,“我们是在法院破产庭法官的指导下开展工作”。

  “产权争夺战”一触即发

  楚韵文化饰品商城位于荆州市荆州区荆东路25号。记者在现场看到,楚韵文化饰品商城紧邻荆州市供销合作社联合社办公楼,除一家餐馆和红木销售展厅外,入驻商户大部分为教育培训机构,包括飞灵舞蹈学校、启慧培训学校、优博教培、秋成教育、飞百教培、优才教培、天桥武道、五角星校外教育和沐枫书画工作室等。

  陈晓燕告诉记者,嘉丰旅游公司一直持有不动产产权证书并实际对外经营,大部分商户已缴纳了明年的租金。“公司合法持有的不动产产权证书在一夜之间变成废纸,房产变更到了其他公司名下,我作为原产权人毫不知情,在11月2日办理过户登记时也没有收到任何告知或法律文书。”陈晓燕表示,直到11月4日才收到荆州中院的执行裁定书。

  11月2日一大早,一份来自荆州中院的执行工作联系函([2020]鄂10执监6号)摆在了荆州市不动产登记中心工作人员的案头。“要求你单位立即将楚韵文化饰品商城一至五层房屋所有权恢复到长丰棉业公司名下。请你单位迅速办理,上述房屋所有权不再登记在嘉丰旅游公司名下。”荆州中院在执行工作联系函中写道,“你单位从即日起不得接收和办理任何涉及该房产的查封、转让等权利负担行为。若擅自实施,将追究你单位及相应人员的法律责任。”

  当天上午10点11分,荆州市不动产登记中心工作人员很快完成了楚韵文化饰品商城新不动产权证的变更工作,将原本登记在嘉丰旅游公司名下的房屋产权转移登记至长丰棉业公司名下,不动产权证书号也变更为了鄂[2020]荆州市不动产权第0031604号。

  11月3日和5日,长丰棉业公司管理人分别向楚韵文化饰品商城承租户和嘉丰旅游公司下发通知宣示产权,要求承租户在合同到期后与长丰棉业公司管理人重新签订,同时要求嘉丰旅游公司将占用的楚韵文化饰品商城腾退后交还,并于11月9日前将除已出租的房屋外全部清空,否则将强行清场。

  而事实上,早在2018年9月21日,嘉丰旅游公司同样是依据荆州中院下发的(2018)鄂10执恢2号执行裁定及(2018)鄂10执恢2号、(2018)鄂10执恢2号之一协助执行通知书,在荆州市不动产登记交易中心(荆州办事处)办理了楚韵文化饰品商城一至五层房屋的不动产产权证书。荆州中院在上述执行裁定书中作出了“将楚韵文化饰品商城一至五层房屋所有权及所占土地使用权登记在嘉丰旅游公司名下”的裁定。

  反转发生在今年10月29日。当天,荆州中院下发(2020)鄂10执监6号执行裁定书,撤销了2018年作出的上述执行裁定及协助执行通知书,并作出了“将楚韵文化饰品商城一至五层房屋所有权及所占土地使用权恢复登记到长丰棉业公司名下”的裁定。

  根据陈晓燕出示的不动产权证书载明,楚韵文化饰品商城为嘉丰旅游公司单独所有,土地使用权面积1620.96㎡,房屋建筑面积5720.72㎡,房屋总层数为五层,国有建设用地使用权截止到2037年10月29日。

  房产买卖引发六年诉讼

  天眼查信息显示,长丰棉业公司为荆州市供销合作社联合社旗下企业,后者通过全资子公司荆州市共兴资产经营公司持有其43.67%的股份。

  但因管理不善,长丰棉业公司陷入经营困境,一系列法律纠纷接踵而来。今年1月7日,长丰棉业公司因民间借贷纠纷被荆州市荆州区人民法院列为被执行人,公司法定代表人、第二大股东李群被列为失信人;5月11日,长丰棉业公司及李群被法院采取限制消费措施。

  对于陷入经营困境,又需要解决员工安置问题的长丰棉业公司来说,将楚韵文化饰品商城列入破产执行财产成为了公司的希望所在。

  记者梳理发现,长丰棉业公司和嘉丰旅游公司围绕楚韵文化饰品商城的争夺始于2011年的一纸房屋买卖合同。2010年底,广东珠海人罗岩(化名)参加荆州市招商引资洽谈会。在荆州市供销合作社联合社时任负责人的引荐下,罗岩与长丰棉业公司于2011年1月11日签订《房屋买卖合同》。

  上述合同约定,长丰棉业公司以1800万元的全包价将楚韵文化饰品商城房屋及所占地产使用权转让给罗岩,双方约定罗岩先期支付500万元的定金,在长丰棉业公司完成所有工程、竣工验收合格,并将房地产证、土地证办理到罗岩名下后,罗岩再支付余款1300万元。

  但在罗岩按照合同约定向长丰棉业公司支付500万元购房定金后,长丰棉业公司并没有按约履行建设施工、办理房屋产权过户登记等合同义务。双方随即陷入长达六年的诉讼大战,后经荆州中院一审及湖北省高院二审,湖北省高院于2016年11月30日作出的(2016)鄂民终841号终审判决,判令长丰棉业公司为罗岩办理房屋产权证、土地使用权证登记手续,并完善后续工程。

  在执行过程中,罗岩申请变更嘉丰旅游公司为申请执行人,荆州中院(2017)鄂10执10之一《执行裁定书》对变更申请予以确认,依法将申请执行人变更为嘉丰旅游公司。历经近两年的漫长执行程序,嘉丰旅游公司最终于2018年9月21日取得了楚韵文化饰品商城不动产产权证书。

  据陈晓燕介绍,此后公司投入重金用于内部装修和基础设施改造等,将其打造成了荆州嘉丰青少年文化教育培育基地,目前有超过10家教育培训机构入驻,拥有各类学生近2000人。

  争议“给付性判决”

  不过,长丰棉业公司的破产程序又为楚韵文化饰品商城的资产归属带来了新变数。

  2018年7月13日,荆州中院正式裁定受理了长丰棉业公司的破产申请。双方的核心争议在于“给付性判决”的认定和效力,以及楚韵文化饰品商城是否属于长丰棉业公司的破产财产。

  对于这一问题,荆州中院向湖北省高院递交了《关于长丰棉业公司财产执行法律适用问题的请示》。根据湖北省高院今年10月27日作出的答复函([2019]鄂民他181号)记载,经向最高人民法院请示认为,给付性判决不能导致物权变动。根据给付性判决所作出的执行裁判书系为了实现给付性判决而作出,其也不直接产生物权变动效果,“在2018年9月即登记机关办理转移登记前,案涉房屋的所有权未发生变动,仍然属于长丰棉业公司”。

  据此,荆州中院在向荆州市不动产登记中心下发的执行工作联系函中认为:“最高人民法院已批复该房产属于长丰棉业公司,现该公司已进入破产程序,后续事宜均应在破产案件中解决。”

  对于荆州中院的上述说法,嘉丰旅游公司代理律师并不认同。“根据相关法律规定,涉案房产不应该被纳入长丰棉业公司的破产财产范畴。早在2018年2月12日,荆州中院执行裁定书在送达给嘉丰旅游公司后即发生法律效力,而非公司取得不动产权证书的2018年9月21日。”嘉丰旅游公司代理律师表示,嘉丰旅游公司早在2018年2月12日就取得了涉案房产的所有权,早于长丰棉业公司破产申请被受理的2018年7月13日。因此,涉案房产不属于长丰棉业公司的破产财产。

  根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第二十七条第一项规定:“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定在送达权利受让人时即发生法律效力。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”

  同时,陈晓燕表示:“嘉丰旅游公司通过合法程序取得了不动产产权证,同样变更登记也应该履行正常的程序,而不是在公司毫不知情的情况下将其资产列入长丰棉业公司的破产财产。”

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(责任编辑:魏京婷)
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